Des nouveaux bureaux dans Paris, c’est pour bientôt ! (1/2)

Note : Ce billet est le premier d’une série de deux à propos de notre recherche de nouveaux bureaux. Nous présentons ici l’étape de la recherche des bureaux, et nous vous parlerons un peu plus en détails des bureaux que nous avons trouvés dans un second billet.

Pourquoi déménager ?

Depuis plusieurs mois, nous avons senti une nette accélération dans la croissance de Simple IT : la sortie du Livre du Zéro et l’embauche de nos 2 premiers salariés en sont 2 exemples marquants. Maintenant, nous sommes une équipe de 6 personnes à plein temps, parfois 7 ou 8. Tout naturellement, nos locaux de Bourg-la-Reine commencent à poser un problème d’organisation.

Tour Eiffel

En effet, ceux-ci ne sont constitués que d’une grande pièce, appelée openspace dans le jargon, d’environ 40m². L’avantage est d’avoir une ouverture, une incitation du dialogue et au travail en équipe. L’inconvénient est également cette trop grande proximité. De nombreux problèmes se posent, principalement le bruit et la concentration des personnes. Marie et moi-même sommes régulièrement au téléphone avec des clients, des prospects, des fournisseurs, etc. Le fait d’être pendus au téléphone toute la journée, de l’entendre sonner constamment dérange forcément le reste de l’équipe. Il est très dur d’arriver à être productif lorsqu’il y a toujours quelqu’un qui parle d’autre chose à quelques mètres.

Pour résoudre ce problème et pour faire face au manque de place imminent dans nos bureaux, nous nous sommes mis à la recherche de nouveaux bureaux. Nous voulions une surface plus grande et découpée en plusieurs bureaux. Mathieu et moi habitant tous les deux à Paris, nous avons également souhaité rapprocher notre lieu de travail en choisissant un quartier central de Paris comme emplacement de notre futur siège social. C’est également un point très positif d’avoir une adresse parisienne (et non à Bourg-la-Reine, dont le nom fait sourire) pour l’image de marque auprès de nos fournisseurs et clients ainsi que pour l’accessibilité et les trajets domicile / travail de nos salariés et stagiaires.

La recherche

Depuis plusieurs semaines, je me suis donc attelé à la lourde tâche de recherche de bureaux sur Paris. J’ai donc contacté de nombreuses agences spécialisées dans l’immobilier d’entreprise. Il s’est avéré premièrement que les annonces en direct, c’est-à-dire sans passer par une agence, sont très rares. Nous nous sommes donc contraints à l’idée de devoir payer des frais d’agences. Après quelques explications de ce que nous recherchions, j’ai reçu des dizaines et des dizaines d’offres que j’ai du trier dans un premier temps. Généralement, le tri était facile car certaines annonces ne correspondaient pas à notre recherche, malgré le fait que j’avais donné nos critères… (prix trop cher, surface trop grande, trop petite, locaux trop éloignés du centre, etc.)

Puis, j’ai visité des dizaines et des dizaines de bureaux qui correspondaient, de près ou de loin, à nos critères. Là encore, jolie surprise parfois : j’ai eu l’occasion de visiter des bureaux absolument superbes en haut des Champs Elysées mais aussi des bureaux sans fenêtre, qui n’ont pas été rénovés depuis 20 ans !

Exemple de bureau visité, en piteux état

C’est curieux de voir une aussi grande différence dans la qualité des locaux mais c’est assez révélateur du marché de l’immobilier d’entreprise. Une petite explication s’impose.

Le marché de l’immobilier d’entreprise

Contre toute logique, un bureau coûte beaucoup plus cher à louer qu’un appartement résidentiel ! Pourtant me direz-vous, il n’y a pas de salle de bains, ni de cuisine, etc. Rarement plus que des pièces avec des murs, avec un ou deux WC. Et oui mais ce raisonnement omet un point très important : les entreprises sont des vaches à lait.

En d’autres termes, voici quelques détails de ce que coûte un bureau sur Paris :

  • de 250 à 500 € HT / m² / an
  • rajoutons de 15 à 60 € de charges / m² / an
  • la taxe bureaux sur Paris de 11,30 € / m² / an
  • la taxe foncière de 8,40 € / m² / an
  • les frais de rédaction du bail : 1 000 à 2 000 € HT
  • les frais d’état des lieux : 1 500 € HT
  • les honoraires de l’agence : 30 % du montant du loyer annuel
  • dépôt de garantie de 3 mois de loyer (en résidentiel, c’est un mois maximum, fixé par la loi)

Oui, il y a beaucoup de choses à payer dont la majorité est prise en charge par le propriétaire ou l’agence dans le cas du résidentiel. Un petit exemple ultra classique :

Bureaux moyens de 55m² sur Paris, 300 € de loyer + 30 € de charges :

  • Le loyer mensuel s’élève à (55 * (300 + 30 + 11,30 + 8,40)) / 12 = 1 602,80 € HT = 1 916,95 € TTC à payer par mois
  • La somme à payer à l’entrée dans les locaux est de 1 000 + 1 500 + 30 % * 55 * 300 = 7 450 € HT = 8 910,20 € TTC à payer en une fois au début
  • Enfin, le dépôt de garantie monte à 3 * 55 * 300 / 12 = 4 125 € HT = 4 933,50 € TTC

A titre de comparaison, un appartement T3 de 55m² :

  • Loyer mensuel : 1 350 € TTC
  • Honoraires : 1 250 € TTC
  • Dépôt de garantie : 1 250 € TTC

Enfin, le propriétaire de bureaux n’engage que très rarement des dépenses pour des travaux. Généralement, il laisse le locataire les faire pour lui, en échange de quelques mois de loyer gratuits. C’est ce qu’on appelle la franchise de loyer.

Le bon compromis

Avec nos moyens encore limités, comparés à d’autres sociétés, nous avons décidé de chercher la perle rare : les bureaux bien situés, pas trop chers, avec du cachet. Malheureusement, ces surfaces sont rares, voire n’existent pas. Un compromis s’est alors imposé de lui-même, celui-ci des bureaux bien situés, pas trop chers, avec du cachet mais en mauvais état.

Nous avons donc fait le pari de prendre en charge des travaux de rénovation. Les avantages sont multiples. Le loyer est bon marché et le propriétaire nous offre aussi plusieurs mois de loyers pour rénover les lieux. En plus, nous aménagerons les pièces à nos envies, exactement comme nous le souhaitons. Le seul inconvénient est la gestion des travaux, les factures d’entrepreneurs qui gonflent, les délais qui dérapent…

Le prochain billet présentera les bureaux que nous avons choisi ainsi que la partie « travaux » de l’aventure. D’ici là, il faut s’activer : il ne reste plus qu’un mois et demi avant notre déménagement !

Commentaires( 24 )

  1. Attention aux calculs, vous intégrez des frais annuels alors qu’il faudrait faire un prorata :)

  2. Vous êtes vous penchés sur le modèle des pépinières d’entreprise, à savoir mutualiser les moyens ?

  3. Et carrément en dehors de Paris, dans une petite ville de Province, c’est pas envisageable ?
    Ok Mathieu et toi habitez sur Paris pour le moment, mais au prix exorbitant des loyers (bureau ou résidence) je me demande vraiment la valeur ajoutée qu’apporte le choix de rester dans la capitale…
    Uniquement pour l’image données aux clients/fournisseurs ? (1350 € un T3 de 55m², c’est juste affolant => à titre d’exemple autour de 500-600€ à Dijon, 1h40 en TGV de Paris !)

  4. Des frais d’état des lieux ?

    A ma connaissance ça n’existe pas, du moins pour les particuliers, vérifiez que ce n’est pas une arnaque, car normalement l’état des lieux est quelque chose d’obligatoire qui n’a aucune raison d’être facturé.

  5. Mickaël Knight : non désolé, relis bien.

    Fanjiyong : peut-être pas jusque là mais on va rendre les bureaux bien sympas !

    Jordan : on a étudié le cas à plusieurs reprises mais ce n’est pas adapté à notre cas. Un exemple, c’est que généralement ces pépinières imposent de ne rester qu’un an ou 2. Ce n’est pas viable à long terme.

    Coreight : C’est assez bien expliqué dans le billet. Oui l’image est très importante, oui le trajet domicile / travail est très important. Il n’y a pas toujours que le critère « prix » dans l’équation.

    LoupSolitaire : « du moins pour les particuliers ». Tu as bien résumé !

  6. L’équipe de Simple IT, chacun dans un bureau o_O ?

    Ah, la croissance du SdZ, c’est fou ;) …

  7. Billet intéressant, très concret, qui permet de se donner une idée bien précise du marché de l’immobilier d’entreprise sur Paris intra-muros.

    Petite remarque tout de même, il serait bon d’écrire explicitement la division par 12 pour le calcul du loyer mensuel pour faciliter la lecture.

  8. Bon courage à tous.
    J’espère que vous trouverez votre « perle rare ». C’est vrai que l’immobilier à Paris c’est pas gratuit…

  9. Comme si on ne pouvait pas vivre et travailler confortablement en « banlieue » parisienne ou en « province »…

    Autant d’effort pour avoir des bureaux dans Paris, c’est du parisianisme du plus mauvais goût.

  10. Vivre peut-être, mais pour les petites entreprises, il vaut mieux être sur Paris.

  11. Anonyme : merci, l’oubli a été corrigé !

    R@hl43 : justement, on a trouvé notre perle rare :) Plus dans le prochain billet.

    Brice : je te conseille d’éviter ce genre de jugements sans savoir. J’ai habité en province dans des bleds paumés, en ville moyenne et en agglomération. Je vis pour la première fois en IDF depuis 3 mois. Pour le « parisianisme », on repassera !

  12. C’est un grand pas! Pas totalement une finalité en soit car vous aviez déjà vos propres bureaux. Mais passer d’un grenier à de véritables bureaux, ça reflète véritablement la santé de votre entreprise.

    Et sachez que c’est très agréable à voir, surtout lorsqu’on met tout ça en relation avec vos doutes (légitimes) lors de votre lancée dans l’aventure!

    Enfin bref, oui les prix sont faramineux, oui le prestige s’achète, oui… Mais moi ce que je retiens c’est que Simple IT grandit et que apparemment vous êtes en possibilité de faire face à vos besoins, donc un grand BRAVO à vous ;)

  13. Bonjour à tous,

    Très intéressant le fait de s’installer sur Paris, concernant les locaux j’ai vu récemment une émission sur les appartements avec cave aménageable, le prix est fortement en dessous du marché, mais très gros problème de luminosité.

    En tout cas bon courage à vous

  14. Petite question qui me chicotte… Est-ce que le fait que vous déplacez votre siège social, on pourrait qualifier cela de Délocalisation?

    Est-ce que vous avez un lien avec une industrie? (J’imagine que oui avec l’imprimeur pour les LdZ…)

    Bonne chance dans vos rénos!!

  15. « Petite question qui me chicotte… Est-ce que le fait que vous déplacez votre siège social, on pourrait qualifier cela de Délocalisation? »

    La délocalisation correspond au déplacement, totale ou en partie, de la production d’une entreprise dans un autre pays (profitant au passage d’une main d’oeuvre moins onéreuse dans le but de faire baisser les coûts de production)… Rien à voir donc O_o

    Il s’agit là juste d’un déplacement des locaux (et de siège sociale très certainement), mais ce ne va pas plus loin… Aux dernières nouvelles les développeurs ne se trouvent pas en Roumanie :p

    Quoiqu’il en soit j’espère que c’est plus claire dans ta tête ;)

  16. « Est-ce que vous avez un lien avec une industrie? (J’imagine que oui avec l’imprimeur pour les LdZ…) »

    J’ajouterais que la production elle, ne change pas de place (sauf si vous changez d’imprimeur, mais là ce n’est plus de la délocalisation simplement une sélection).

  17. A Pierre Dubuc : La région parisienne est vaste (d’où le « Grand Paris ») et très variée, et vouloir avoir une adresse en 75000 à tout prix est pour le moins luxueux pour une jeune entreprise de l’internet ! C’est ce que j’appelle du parisianisme.

    Je ne connais pas Bourg la Reine, mais si le coin ne vous plaît pas, vous avez des endroits très sympa en IdF en dehors de Paris, et parfois avec un certain cachet (Sceaux, Saint Cloud, Vincennes,…) ou un certain dynamisme (Issy-les-Moulineaux, Boulogne Billancourt, La Défense,…).

  18. On ne quitte pas nos bureaux parce qu’on veut aller à Paris à la base, mais parce que c’est devenu trop petit et mal adapté.

    On n’a rien contre bourg-la-reine (mais peut-être qu’on a quelque chose contre le RER B à dire vrai), le choix de Paris n’était pas un absolu, mais il était logique étant donné que Pierre et moi habitons Paris, que nous sommes de longue au bureau et que si on peut réduire la durée de nos transports c’est mieux. C’est valable aussi pour nos salariés pour qui c’est plus central et facile d’accès. Maintenant si on n’était tombé que sur des trucs hors de prix et que c’était pas possible à tenir financièrement, on ne l’aurait pas fait.

    Mais il se trouve qu’on a déniché la perle rare et qu’on ne va pas payer une fortune le loyer. On l’expliquera dans la suite du billet.

    Bref, il faut tous les éléments en main pour comprendre le choix, ne sois pas si prompt à nous ranger dans la catégorie « bobos parisiens », puisque j’ai cru comprendre que c’était le sous-entendu.

  19. A suivre dans le billet suivant :)

  20. J’ajouterai également au billet que contrairement à un particulier, le locataire ne peut pas partir en donnant un simple préavis de 3 mois. La plupart des baux d’entreprise sont de 9 ans et il est possible de sortir des locaux au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans en donnant un préavis de 6 mois.
    J’imagine donc que vous avez du trouver un remplaçant pour vos locaux à Bourg la Reine ou alors que vous allez devoir payer deux loyers pendant la période transitoire…

    PS : j’ai écrit le même commentaire il y a 3 jours et il n’est pas paru : modération ou bug de mon côté ?

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